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一条工務店で家を建てようとすると、まず気になるのが坪単価です。

ただ、検索して出てくる金額は80万円だったり107万円だったり、幅がありすぎて判断できません。しかも、その数字がどこから来たのか書いていないことがほとんどです。

というわけで、我が家の資金計画書（見積書）の数字をそのまま公開します。

結論から言うと、建物本体の坪単価は84.2万円でした。でも同じ見積書から、163.3万円という数字も出てきます。

同じ家なのに、なぜ倍近い差が出るのか。そこが坪単価という指標の一番大事なところです。

先に断っておくと、この記事では他社や他のハウスメーカーの金額と比べて「高い」「安い」と判断することはしません。あくまで「我が家の見積書はこうだった」という実額の提供です。

結論 我が家の坪単価は84.2万円、総額ベースでは163.3万円

我が家の条件はこうです。

項目内容
商品シリーズグラン・スマート
建築地埼玉県
仮契約2024年10月
見積書の作成日2026年4月16日（最終承認時点）
施工面積69.97㎡（21.17坪）
建物本体工事17,821,708円
総建築費用（税込）34,568,500円

この数字から出る坪単価は2つあります。

分子に置くもの金額坪単価
建物本体工事のみ17,821,708円84.2万円/坪
総建築費用（税込・土地を除く）34,568,500円163.3万円/坪

どちらも我が家の正しい坪単価です。分子に何を置いたかが違うだけで、嘘をついているわけではありません。

これが、検索して出てくる坪単価の数字がバラバラになる理由でもあります。

坪単価の計算式と、面積の読み替え方

坪単価の計算式はこれだけです。

坪単価 ＝ 建物価格 ÷ 面積（坪）

面積の単位が㎡の場合は、坪に直してから割ります。1坪は約3.30578㎡です。

69.97㎡ ÷ 3.30578 ＝ 21.17坪
17,821,708円 ÷ 21.17坪 ＝ 約842,000円/坪

我が家の資金計画書には、建物本体工事の欄に次の記載がありました。

㎡単価 × 施工面積　254,705円 × 69.97㎡ ＝ 17,821,708円

つまり、見積書に㎡単価が書いてあれば、それを3.30578倍するだけで坪単価が出ます。

254,705円 × 3.30578 ＝ 約842,000円/坪

我が家の場合はこの計算で84.2万円が出ました。

延床面積と施工面積は別物

もう1つ注意したいのが、分母にどの面積を使うかです。

一条工務店の見積書では「施工面積」という言葉が使われています。これは実際に施工する範囲の面積で、建築基準法上の延床面積とは数え方が違います。

ろれさんが打ち合わせで聞いた話では、吹き抜けや軒で覆われていないバルコニーは施工面積に半分でカウントされ、その分は坪単価の半額として計算されるとのことでした。この扱いは一条工務店の社内ルールなので、他社の「延床面積での坪単価」とは前提が揃いません。

同じ家でも、延床面積で割るか施工面積で割るかで坪単価は変わります。他社の見積書と並べるときは、どちらの面積で割った数字なのかを先に確認しておくと比較を間違えません。

一条工務店の設計上の決まりごとについては、一条工務店の間取りルールまとめ全143個に整理しています。

建物本体価格に含まれていたもの

坪単価84.2万円の中身です。

一条工務店の公式サイトでは、グラン・スマートについて全館床暖房が標準仕様と案内されており、断熱等級7と耐震等級3も標準と記載されています（出典：一条工務店 グラン・スマート）。

我が家の見積書でも、これらに対応する加算項目は立っていませんでした。建物本体工事17,821,708円の中に収まっています。

見積書の構成から読み取れる範囲で整理すると、こうなります。

区分我が家の見積書での扱い根拠
全館床暖房加算項目なし公式サイトに標準仕様と記載
断熱等級7・耐震等級3加算項目なし公式サイトに標準と記載
熱交換換気システム ロスガード加算項目なし我が家の見積書
ハイドロテクトタイル外壁加算項目なし我が家の見積書
設計報酬 600,000円建物本体工事に含む見積書に注記あり
太陽光・蓄電池別項目 2,228,500円我が家の見積書
エアコン別項目 253,300円我が家の見積書
照明器具別項目 190,275円我が家の見積書
カーテン「なし」と記載我が家の見積書

根拠の列を分けたのには理由があります。

全館床暖房、断熱等級7、耐震等級3の3つは、一条工務店の公式サイトに標準仕様と書かれています。一方でロスガードと外壁タイルについては、公式サイトのグラン・スマートのページに標準かオプションかの明記がありません。ここで言えるのは「我が家の見積書に加算項目がなかった」ということだけです。

ここが坪単価を比べるときに効いてきます。

本体に入っている装備がある一方で、太陽光やエアコン、照明のように本体の外に出ている項目もあります。何が本体に含まれ、何が別項目なのかは、見積書を開かないと分かりません。坪単価の数字だけを並べても、この中身までは見えません。

建物本体に含まれず、別途かかった費用

我が家の資金計画書は、大きく4つのブロックに分かれていました。

A 建築工事に関する費用（一条工務店へ支払う）

項目金額坪単価換算
建物本体工事17,821,708円84.2万円
建物申請・その他業務284,500円1.3万円
付帯・屋外給排水等工事1,673,400円7.9万円
標準仕様外工事（オプション）2,913,775円13.8万円
太陽光・蓄電池2,228,500円10.5万円
建物工事費用合計（税抜）24,921,883円117.7万円
消費税2,492,187円11.8万円
建築工事費用合計（税込）27,414,070円129.5万円

坪単価で見ると、本体の84.2万円に対して、ここまでで129.5万円になっています。差は45.3万円/坪です。

B・C・D 請負外費用（一条工務店以外へ支払う）

項目金額
土地購入費用0円（土地は別で取得済みのため）
その他費用6,354,430円
預り金精算費用800,000円
請負外費用合計7,154,430円

その他費用6,354,430円の主な中身はこうなっていました。

項目金額
一次外構費（土留／盛土）1,200,000円
水道別途工事費用1,200,000円
二次外構費（完成時）1,000,000円
農振除外、農地転用、開発許可1,000,000円
保証料800,000円
雨水トレンチ予備費500,000円
区域外流入申請375,000円
火災保険料179,430円
テレビアンテナ工事100,000円

農地転用や区域外流入申請は、土地の条件によって発生した費用です。ここは土地ごとに事情が違うので、そのまま他の人に当てはまる数字ではありません。

一次外構は、この資金計画書の時点では120万円で計上されていました。その後に出てきた外構の見積は117万円です。工種別の単価までは一次外構117万円の見積を全公開で分解しています。

預り金精算費用800,000円の内訳はこうなっていました。

項目金額
上下水道追加加入金242,000円
登記費用（抵当権設定）200,000円
登記費用（表示・保存等）150,000円
建物つなぎ融資利息150,000円
長期優良住宅申請費用8,000円
建物つなぎ融資印紙代400円
その他預り金精算費用49,600円

見積書には、諸費用の一部を預り金として定額80万円で支払い、精算後に余剰があれば返金されると説明がありました。ろれさんが営業担当から受けた説明でも、15万円を超える精算項目については各業者へ直接支払う場合があるとのことでした。

総額

建築工事費用合計（税込）27,414,070円
＋ 請負外費用合計       7,154,430円
────────────────────────
総建築費用（税込）     34,568,500円

これを21.17坪で割ると163.3万円/坪。冒頭の2つ目の数字はここから出ています。

オプションは3,485,775円、キャンペーンで572,000円引かれた

標準仕様外工事の2,913,775円は、実はそのままの金額ではありませんでした。

オプション小計      3,485,775円
キャンペーン値引き　 -572,000円
────────────────────────
標準仕様外工事 小計  2,913,775円

値引きされた572,000円の内訳は、住まいの体験会によるグレイスカップボード322,000円と、グレイスキッチン専用のフロントオープン型食洗機グレードアップ250,000円の2つです。この2つを足すとちょうど572,000円になります。

このほかに断熱王キャンペーンによる断熱等性能等級7仕様へのグレードアップもありましたが、見積書に金額の記載はありませんでした。

金額の大きかったオプションを上から並べるとこうなります。

項目金額
柱状地盤改良（ソイルセメント）705,000円
ベタ基礎442,400円
エアコン工事一式253,300円
照明器具（オリジナルLED以外）190,275円
クラウドHEMS150,000円
シングルオールメタルIHヒーター（差額）139,000円
WPCウッドデッキ施工128,500円
電気工事追加（スイッチ・コンセント等）125,000円
システム間接照明88,000円
エコキュート変更61,000円
トイレ変更（タンクレス）59,400円

残りの項目も全部出します。金額の小さいものまで並べると、オプションがどう積み上がるかが見えます。

項目金額
自在棚（側面タイプ）55,200円
断熱トリプルハニカムシェード追加52,600円
下がり天井施工50,000円
建具変更（オリジナル防音ドア）50,000円
情報コンセント変更（CAT6A）44,500円
オリジナルLED照明器具 追加分44,100円
壁クロス変更（オリジナルクロス）40,000円
高性能樹脂サッシ用網戸（一部設置）38,000円
屋根材変更（コロニアルグラッサ）26,000円
屋根特殊施工（ダミーパネル）25,800円
システムキッチン用シンク変更（樹脂シンク ブラック）25,000円
天井クロス変更（オリジナルクロス）24,000円
情報コンセント（LAN 2重シース付）22,500円
天井クロスアクセント施工20,000円
断熱トリプルハニカムシェード追加19,800円
壁クロスアクセント施工15,000円
軒変更（750mmまで）11,000円
トリプルハニカムシェード電動式変更（差額）10,000円
屋外物干金物（RK-65）8,400円
散水栓または立水栓追加8,000円
レンジフード色変更（シルバー→ブラック）8,000円
天井クロス変更（メーカークロス）7,000円
壁下地補強（室内・高さ1820mmまで）3,900円
天井下地補強（合板12mm貼）1,900円
壁下地補強（室内・高さ910mmまで）1,200円
RAYエアコン室内機取り止め-40,000円

これで全37項目、合計2,913,775円です。

上の見積書では、この37項目にキャンペーンで値引きされた2品目（グレイスカップボード322,000円とフロントオープン型食洗機250,000円）を加えた3,485,775円がオプション小計として立ち、そこから572,000円が引かれています。

つまりこの一覧は、値引き後に実際に支払う金額の内訳です。

上位2つの地盤改良705,000円とベタ基礎442,400円は、合わせて1,147,400円です。

値引き後に実際に払ったオプション2,913,775円のうち、約4割がこの2つで占められています。

ここは仕様の好みで選んだものではなく、土地の地盤条件で決まった費用です。同じ家を建てても、土地が違えばこの金額は変わります。

一方で3番目以降は、エアコン、照明、キッチン、トイレといった設備の選択です。この部分は施主の判断で動かせる範囲になります。

オプションの選び方については一条工務店で安くなるオプションにまとめています。キャンペーン値引きの中身は一条工務店の値引きは0円、でも57.2万円安くなった、この見積書をもとに費用を下げる方法を7つに整理した記事は一条工務店で安く建てる方法です。

坪単価だけで比較できない理由

ここまでの数字を、1つの表にまとめます。

何を分子に置くか金額坪単価
建物本体工事のみ17,821,708円84.2万円
本体＋申請＋付帯＋オプション（太陽光を除く・税抜）22,693,383円107.2万円
建築工事費用合計（税込）27,414,070円129.5万円
総建築費用（税込・土地を除く）34,568,500円163.3万円

同じ1軒の家から、84.2万円、107.2万円、129.5万円、163.3万円という4つの坪単価が出てきます。

どれも正しい計算です。違うのは分子の範囲だけ。

つまり、坪単価という数字は「いくらか」より先に「どこまで含んでいるか」を確認しないと意味を持ちません。

比較のときに見落としやすいのは、次の3点です。

含まれる範囲が会社ごとに違う。我が家の見積書では全館床暖房が本体に入っていましたが、装備が本体に入っているか別途かは会社ごとに違います。本体価格だけを並べると、装備が本体に入っている側が高く見えます。

税込か税抜かが揃っていない。我が家の場合、税抜24,921,883円と税込27,414,070円で坪単価は11.8万円変わります。

分母の面積の数え方が違う。延床面積か施工面積かで坪数が変わり、坪単価も変わります。

家が小さいほど坪単価は高く出る

我が家の総額ベースの坪単価163.3万円は、施工面積が21.17坪と小さいことで高く出ています。

見積書の中には、家の大きさに関係なくほぼ固定でかかる費用が並んでいました。

項目金額性質
確認申請・低炭素申請手続及び諸費用264,500円棟数に対してかかる
BELS申請費用20,000円棟数に対してかかる
仮設工事716,000円現場に対してかかる
柱状地盤改良705,000円土地に対してかかる
保証料800,000円契約に対してかかる
登記費用（表示・保存＋抵当権）350,000円契約に対してかかる

これらは面積で割ると、小さい家ほど1坪あたりの負担が重くなります。キッチンや浴室、ロスガードのような設備一式も、家の大小に関わらず必要です。

ろれさんは使わない部屋のローンを払い続けたくなかったので、あえて小さい家を選びました。そのぶん坪単価は高く出ますが、判断の基準は総額に置いています。

このあたりの考え方はグランスマートを予算内に収めた方法に詳しく書きました。

一般的な相場と並べてみる

参考までに、公的な統計の数字を挙げます。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（2026年7月24日発表）によると、注文住宅の全国平均は次のとおりです。

項目全国平均首都圏
建設費4,259.8万円4,761.5万円
住宅面積118.4㎡121.6㎡

出典：住宅金融支援機構 2025年度フラット35利用者調査

これを坪単価に直すと、全国平均は次のようになります。

118.4㎡ ÷ 3.30578 ＝ 35.82坪
4,259.8万円 ÷ 35.82坪 ＝ 約118.9万円/坪

ここで注意したいのは、この118.9万円がハウスメーカーの言う「坪単価」と同じ意味ではないことです。

フラット35利用者調査の建設費は、実際に支払われた建築資金の額です。オプションも付帯工事も含まれた金額で、ハウスメーカーがカタログや営業トークで示す本体価格ベースの坪単価とは分子の範囲が違います。

我が家の数字で言えば、この118.9万円と並べるべきなのは本体の84.2万円ではなく、建築工事費用合計の129.5万円のほうです。

坪単価を比べるときに範囲を揃えないといけない、というのはこういうことです。

なお、冒頭で触れた「80万円」「107万円」といった数字についてです。

一条工務店の公式サイトを確認したところ、商品別の坪単価は記載されていませんでした。グラン・スマートのページにも価格の記載はありません。

検索で出てくる坪単価の数字は、出典をたどれる形では見つけられませんでした。公式発表ではない以上、目安として受け取るほかありません。

だからこそ、この記事では我が家の見積書の数字をそのまま出しています。

総額で見るときのチェックリスト

我が家の見積書から逆算して、総額を把握するために確認しておきたい項目をまとめます。

確認する項目我が家の金額見落とすとどうなるか
建物本体工事17,821,708円ー
建物申請・その他業務284,500円本体価格に入っていない
付帯・屋外給排水等工事1,673,400円本体価格に入っていない
標準仕様外工事（オプション）2,913,775円打ち合わせが進むと増える
太陽光・蓄電池2,228,500円本体と別項目
消費税2,492,187円税抜表示だと見落とす
一次外構・二次外構2,200,000円一条工務店への支払いではない
水道別途工事1,200,000円土地の条件で変わる
農地転用・開発許可等1,000,000円土地の条件で変わる
保証料800,000円住宅ローン関連
火災保険料179,430円住宅ローン関連
預り金精算費用（登記費用等を含む）800,000円諸費用

一条工務店の資金計画書は、このAからDまでのブロックが1枚にまとまった形で出てきます。ろれさんが営業担当から受け取ったのもこの形式でした。

もし本体価格だけを見て予算を組んでいたら、我が家の場合は1,674万円足りません。

総建築費用 34,568,500円 − 建物本体 17,821,708円 ＝ 16,746,792円

この差額の大きさが、坪単価だけで判断してはいけない一番の理由です。

他社の資金計画と同じ範囲で比べる【PR】

坪単価は、分子にどこまで含めるか、税込か税抜か、分母を延床面積と施工面積のどちらにするかで変わります。他社と比べるときは坪単価の数字だけを並べるより、上のチェックリストの項目がそろった資金計画どうしを並べるほうが確実です。何が本体に入っていて何が別項目なのかを、項目ごとに突き合わせられるからです。

その材料をまとめて集める方法の1つが「タウンライフ家づくり」です。希望の条件を入力すると、自分で選んだ複数の住宅会社から「間取りプラン」「資金計画」「土地探し」の提案が無料で届きます。掲載されている住宅会社は全国1,200社以上で、そのうち大手ハウスメーカーは36社以上です。

届いた資金計画をこの記事のチェックリストに当てはめれば、各社の総額を同じ範囲にそろえたうえで坪単価を計算し直せます。

一条工務店も候補に入れる場合は、依頼したあと一条の営業さんから連絡が来ることがあります。資料請求の段階なら一般に紹介制度は使えるとされていますが、営業さんとのやり取りが進むと扱いが変わることがあるため、展示場に行く前に紹介の手続きを済ませておくのが安全です。どの時点まで間に合うかは紹介制度のタイミング早見表にまとめています。

まとめ

グランスマートの価格・標準仕様・ほかの商品との違いは、グランスマートとは？施主の見積書で全部まとめに1ページでまとめています。ほかの商品は、アイスマート、i-cube、HUGmeの総まとめにあります。

我が家（グラン・スマート・埼玉県・施工面積21.17坪）の坪単価は、建物本体で84.2万円、総額ベースで163.3万円でした。

範囲坪単価
建物本体工事のみ84.2万円
建築工事費用合計（税込）129.5万円
総建築費用（税込・土地を除く）163.3万円

覚えておきたいのは3つです。

坪単価は分子と分母の定義で変わる。同じ家から84.2万円も163.3万円も出てきます。数字を見たら、まず何が含まれているかを確認してください。

坪単価が同じでも総額は違う。全館床暖房や外壁タイルが本体に入っているかどうかで、同じ坪単価の意味はまったく変わります。

小さい家ほど坪単価は高く出る。申請、仮設、地盤改良、設備一式は面積に比例しないので、坪数が小さいほど1坪あたりの負担が重くなります。

我が家はまだ入居していないので、実際に住んでからの満足度については何も言えません。この記事で書けるのは、見積書に書かれた数字と、その計算根拠までです。

一条工務店で検討を進めるなら、紹介制度を使うとオプションの割引が受けられます。仕組みは一条工務店の紹介制度にまとめました。